Louer ou acheter : simulateur de comparaison sur N années
Le calcul compare, sur une durée fixée, la trésorerie totale dépensée en location à celle dépensée en achat, dont on retire le capital remboursé du crédit. Le facteur qui pèse le plus sur le résultat est le taux d'emprunt, bien avant le prix du bien lui-même.
Comment se construit le calcul
Le simulateur commence par calculer la mensualité du prêt à partir du prix du bien, de l'apport, des frais d'acquisition, du taux annuel et de la durée en mois. Cette mensualité, multipliée par le nombre de mois écoulés sur l'horizon choisi, donne la trésorerie sortie côté achat, à laquelle s'ajoutent les charges annuelles et l'apport initial. De ce total, le calcul retire le capital déjà remboursé : chaque mensualité verse une part d'intérêts, qui est une charge réelle, et une part de capital, qui reconstitue un patrimoine. Le coût de la location, lui, additionne simplement le loyer mensuel sur toute la période. Les deux coûts sont ensuite comparés année par année, ce qui fait apparaître l'année de bascule : celle où le coût cumulé de l'achat devient inférieur à celui de la location.
Ce qui fait varier le résultat
Le taux annuel du prêt est le levier le plus puissant, car il agit sur toute la durée du crédit. Sur un achat de 250 000 euros avec 20 000 euros d'apport et un prêt sur 300 mois, passer le taux de 3 % à 4,5 % alourdit la mensualité et repousse l'année de bascule de plusieurs années, sans qu'aucun autre paramètre n'ait bougé. La durée du prêt joue dans le même sens : un crédit plus long réduit la mensualité mais allonge la part d'intérêts payée avant que le capital ne s'accumule. Le loyer mensuel, à l'inverse, agit directement et linéairement : un loyer plus élevé avance l'année de bascule, un loyer plus bas la recule, parfois au-delà de l'horizon simulé.
L'erreur qui fausse la lecture
L'erreur la plus fréquente consiste à comparer directement le loyer mensuel à la mensualité du crédit, comme s'il s'agissait de deux charges équivalentes. Ce n'est pas le cas : une partie de la mensualité rembourse du capital et revient donc à l'acheteur, alors que le loyer est intégralement dépensé. Une autre erreur consiste à lire l'année de bascule comme une certitude alors qu'elle suppose des prix stables sur toute la période, sans hausse ni baisse. Enfin, retenir un horizon plus court que l'année de bascule et en conclure que la location est toujours plus avantageuse ignore que l'achat peut devenir rentable juste après, notamment si un déménagement rapide n'est pas prévu. Ces raccourcis conduisent souvent à décider sur un seul chiffre isolé, sans regarder comment il évolue autour de l'horizon choisi.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'année de bascule ?
C'est l'année, dans l'horizon simulé, à partir de laquelle le coût cumulé de l'achat devient inférieur au coût cumulé de la location. Avant cette année, louer coûte moins cher en trésorerie nette ; après, c'est l'achat qui devient plus avantageux, à hypothèses de prix stables.
Pourquoi le simulateur ne suppose-t-il pas de hausse des prix ?
Parce que supposer une évolution des prix reviendrait à orienter la réponse plutôt qu'à la calculer. Une hausse favoriserait mécaniquement l'achat, une baisse favoriserait la location. Le simulateur reste neutre sur ce point et compare les deux options à prix constant, charge au lecteur d'ajuster son horizon selon sa propre anticipation.
La mensualité du prêt est-elle un coût comme le loyer ?
Non. Une mensualité se décompose en intérêts, qui sont une charge définitive, et en remboursement de capital, qui constitue un patrimoine appartenant à l'emprunteur. Le loyer, lui, est intégralement dépensé sans retour. C'est pour cette raison que le calcul déduit le capital constitué du total sorti en trésorerie.
Que se passe-t-il si l'horizon dépasse la durée du prêt ?
Une fois le crédit remboursé, la trésorerie sortie côté achat se limite aux charges annuelles, alors que le loyer continue de courir sur toute la période. Le coût de l'achat décroche alors nettement de celui de la location, ce qui explique pourquoi l'année de bascule apparaît souvent après la fin du prêt.