Calcul de la mensualité et du coût total d'un prêt immobilier

La mensualité d'un prêt immobilier résulte de quatre éléments appliqués dans un ordre précis. Le montant emprunté est la base sur laquelle tout se calcule. Le taux annuel est ensuite converti en taux mensuel, car les intérêts se calculent chaque mois sur le capital restant dû. La durée, exprimée en mois, détermine combien de fois ce calcul se répète et donc combien de mensualités seront nécessaires pour rembourser la totalité du capital et des intérêts. Enfin, l'assurance emprunteur, exprimée en pourcentage annuel, s'ajoute à la mensualité de crédit : elle ne réduit pas la dette, elle couvre un risque. Le résultat final additionne donc le remboursement du capital, les intérêts calculés sur le capital restant dû, et la part d'assurance, pour donner la mensualité totale versée à la banque chaque mois.

Trois paramètres modifient fortement le résultat : le taux, la durée et le montant emprunté. Un allongement de la durée réduit la mensualité mais augmente le coût total des intérêts, car chaque mois supplémentaire ajoute des intérêts sur un capital qui diminue plus lentement. Prenons un prêt de 200 000 euros à 3,5 % sur 240 mois : la mensualité hors assurance tourne autour de 1160 euros, pour un coût total d'intérêts proche de 78 000 euros. En portant la durée à 300 mois, la mensualité baisse à environ 1000 euros, mais le coût total des intérêts grimpe autour de 100 000 euros. Le taux joue dans le même sens : une hausse d'un point sur une longue durée pèse davantage en euros que sur une durée courte, parce que les intérêts s'accumulent sur davantage de mensualités.

L'erreur la plus courante consiste à comparer deux offres de prêt uniquement sur la mensualité affichée, sans regarder le coût total des intérêts. Deux prêts peuvent proposer la même mensualité alors que leur durée diffère : celui qui s'étale sur davantage de mois paraît plus accessible, mais il coûte nettement plus cher en intérêts cumulés sur toute la durée du remboursement. La part de l'assurance renforce cette confusion, car elle s'ajoute à la mensualité sans figurer distinctement dans les publicités bancaires. Un emprunteur qui ne regarde que le montant mensuel accepte parfois une durée plus longue sans mesurer que chaque année supplémentaire ajoute des intérêts sur un capital qui met plus de temps à diminuer. Le coût total des intérêts, calculé sur toute la durée, reste le seul chiffre qui permet de comparer deux prêts sur une base équivalente, indépendamment de la façon dont chacun répartit le remboursement dans le temps.