Location meublée ou nue : comparateur fiscal micro-BIC micro-foncier
Ce calcul compare, à loyers et tranche marginale identiques, l'impôt dû en location meublée sous micro-BIC et en location nue sous micro-foncier. Le seul paramètre qui fait basculer le résultat est le taux d'abattement, 50 % contre 30 %, le reste dépendant uniquement de la tranche choisie.
Comment se calcule l'écart d'impôt
Le calcul part des loyers annuels bruts, identiques dans les deux régimes pour permettre la comparaison. Un abattement forfaitaire s'applique ensuite : 50 % en location meublée (micro-BIC), 30 % en location nue (micro-foncier). Le revenu imposable qui en résulte est soumis à la tranche marginale d'imposition choisie, à laquelle s'ajoutent les prélèvements sociaux. Comme l'abattement meublé retient 50 % du loyer contre 70 % pour le nu, l'assiette taxable du meublé représente exactement cinq septièmes de celle du nu, quel que soit le taux appliqué. L'impôt du meublé est donc mécaniquement inférieur, dans la même proportion, avant même de connaître les montants en euros. Le net après impôt, dans chaque régime, correspond simplement au loyer diminué de cet impôt total.
Ce qui fait varier le gain
Le rapport de cinq septièmes entre les deux impôts reste constant quel que soit le taux appliqué : seule la tranche marginale d'imposition fait varier le montant en euros du gain. Plus elle est élevée, plus l'écart absolu entre meublé et nu se creuse, même si l'écart relatif ne bouge pas. Exemple : pour 12 000 euros de loyers annuels à la tranche de 30 %, l'assiette imposable du nu est de 8 400 euros et celle du meublé de 6 000 euros ; l'impôt du nu s'élève à 2 520 euros contre 1 800 euros pour le meublé, soit un gain de 720 euros. À la tranche de 41 %, sur les mêmes loyers, le gain grimpe à 984 euros, alors que le rapport entre les deux impôts reste identique. Le montant des loyers agit de la même façon, en proportion directe.
L'erreur du plafond ignoré
L'erreur la plus fréquente consiste à lire le gain affiché comme une confirmation d'éligibilité au régime micro. Ce comparateur applique les taux d'abattement mais ne code aucun plafond de loyers, car ces seuils sont révisés régulièrement et un chiffre figé dans un outil finirait par annoncer une éligibilité fausse. Le résultat suppose donc que le bailleur se situe déjà sous le plafond en vigueur pour le régime concerné, à vérifier séparément avant toute décision. Une autre confusion consiste à comparer le micro-BIC au régime réel : au-delà d'un certain niveau de charges déductibles, le réel peut devenir plus favorable que le micro-foncier ou le micro-BIC, alors que ce calcul ne compare que les deux régimes forfaitaires entre eux. Prendre le gain affiché pour un choix définitif de statut, sans vérifier le plafond ni chiffrer le réel, revient à décider avec une moitié seulement de l'information fiscale disponible.
Questions fréquentes
Pourquoi l'abattement meublé est-il de 50 % et le nu de 30 % ?
Ce sont les taux forfaitaires propres à chaque régime micro : 50 % pour le micro-BIC qui couvre la location meublée, 30 % pour le micro-foncier qui couvre la location nue. Ces pourcentages représentent une estimation forfaitaire des charges, sans qu'il soit nécessaire de les justifier au réel. C'est cet écart de vingt points qui explique pourquoi, à loyer et taux marginal identiques, l'impôt du meublé vaut cinq septièmes de celui du nu.
Le calcul inclut-il les prélèvements sociaux ?
Oui, le résultat combine la tranche marginale d'imposition choisie et les prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers ou aux BIC, dans un taux global appliqué à l'assiette après abattement. L'impôt affiché n'est donc pas seulement l'impôt sur le revenu au sens strict, mais la charge fiscale et sociale totale sur le loyer net d'abattement, ce qui permet de lire directement le net réellement perçu.
Comment savoir si je suis sous le plafond du régime micro ?
Ce comparateur ne vérifie aucun plafond, volontairement : les seuils de loyers ouvrant droit au micro-BIC et au micro-foncier sont révisés périodiquement et diffèrent entre location meublée et location nue. Il convient de consulter le plafond en vigueur au moment du calcul, par exemple auprès de l'administration fiscale, avant de considérer le résultat comme applicable. Le calcul reste valable comme comparaison de taux, indépendamment de la question de l'éligibilité.
Le régime réel peut-il être plus intéressant que le micro ?
Oui, dès que les charges réelles déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, amortissement en meublé) dépassent l'abattement forfaitaire de 30 % ou 50 %, le régime réel devient plus avantageux que le micro correspondant. Ce comparateur ne simule que les deux régimes micro entre eux ; il ne calcule pas le résultat au réel, qui demande de lister chaque charge séparément pour être comparé au forfait.